到底有多少人,还没弄明白贷款买房每年的成本有多高?

财经记者圈2019-09-11 08:18:33


编者按没有人跟自己的钱过不去。

文|李俊怀,原载于大胡子说房(ID:dahuzishuofang)

昨天下班,翻银行APP翻到了房贷余额,同时也在跟一个朋友聊天,于是顺嘴聊到了房贷。

我说,我有套房子已经还了4年了,已还本金连贷款额10%都不到,差不多还有90%多的本金。还欠着银行,但是实际连本带息已经还了银行,差不多贷款额的25%.

她颇为惊讶,表示不理解。

这件让我发现一个值得深思的问题——到底还有多少人,没弄清楚房贷一年的成本是多少?

我们今天就来聊一聊,贷款买房一年的成本到底是多少。

01

重新理清房贷

房贷是普通人可以借到的最便宜的长期大额贷款,没有之一。

没错,房贷是成本最低也最容易借来的大额贷款,所以如果能多贷,请尽可能在能力范围内多贷。

看完这句,我估计一定有人一脸迷茫的过来问,你前边还说了,30年的贷款,还了4年,还了25%了,实际只还了本金的10%都不到,这利息还不算高?

我澄清一下,前边说的本金10%都不到,实际只有6.7%左右,远不到10%。但不代表他的利息就高。

因为我们要明白的是,等额本息(每个月还款值不变)的算法就是天然的应该这样。

你借100万,按照年4.9%的利率,每年的利息应该是49000元,再除以12个月,每个月就是4083。

但如果每个月只还4083的利息,那意味着永远欠着银行的本金,这样显然不可能。

根据已经预设好的平衡公式:

(P:贷款本金  R:月利率  N:还款期数)

可以得出,30年的月还款金额为5307元。

以5307元-4083元=1224元,就是第一个月需要还的本金金额。

而由于第一个月已经还款了1224元,那么计算利息的总金额变成了998776,所以第二个月的5307元月供里,利息降低到了4073元,要还的本金变成了1229元。

以此类推。

也就是说,不管你借了银行多少钱,银行只计算你当月还欠银行钱的金额来*4.9%/12来收取你的利息。

不会像信用卡一样,不管你中途还了多少,欠银行多少钱。反正都按照你贷款的总额乘以年利率,来收取你的利息。

总之,你要知道,纯粹从利息来看,房贷的前几年,特别是前几个月,还款中利息的比例一定是最高的。毕竟你借了银行那么多钱。

但,越来越少的利率,只有信用卡40%不到的实际利息,房价上涨带来的杠杆收益,是我们一直推荐能多贷款就别全款,能长贷就别提前还的核心原因。

2

贷款买房的表面成本是多少?

买房最表面的成本有两个,一个是本金,一个是利息。

我们先看利息

图表中就是以100万为例,每年的还款中利息的总额以及利息占贷款总额的比例。(注意这个与还款额无关)

举一个两年等交楼,交楼两年卖掉的4年例子,大约需要付出4.87%+4.79%+4.71%+4.63%≈贷款总额*19%的利息。

一套房每年的明面成本19万/4≈47500元。折合到这套房里(总价143W),大约是3.3%。

如果时间越长,平均的明面成本越低,反之亦然。

也就是说,如果粗的算,房子每年只要净涨幅超过3.3%,就算打平,没有买亏。

但这仅仅是明面上的成本,最大的成本还有本金和复利成本。

3

本金和复利成本

所谓本金成本,很好理解,但很容易走入误区,那就是认为本金成本只是买房的首付。

诚然,首付是最重要的本金成本,但本金成本实际却有4个部分。

1、首付

2、首付这笔钱购房后损失的利息

3、月供

4、月供这笔钱购房后损失的利息

我们仍然以刚刚的100W贷款,43万首付为例。

首付43万,按照某尚未爆雷的XX贷P2P来算,3个月期,年化8%。平均每期,利息为总额的2%,也就是说,43万,三个月后总额变为43*1.02以此类推。

按照这样的算法,4年后43万大约变成59万,增长了大约16万。

折合每年增长4万元。

如果你觉得不放心,或者觉得8%不现实,那直接砍半的4%的收益算下来,每年的增长也达到了1.85万元。

每年付出的月供,统一按照3个月存进理财一次,年化4%的算法来计算,4年后的总金额也将达到27.76万元。

和4年的总月供25.47万相比,相差了2.3万,约等于每年8千元的收益。

一堆数字,可能你看的有点蒙。

换个说法来叙述:

就是说,假如你把43万首付款,拿去做保守理财,然后每个月的月供存起来做保守理财,4年后你手里将会拥有,大约87万现金,这四年你一共赚了18万5多,平均每年赚了4.6W。

然后我们回顾上文中我们提到的明面成本,每年需要大约付出4.7万的利息,如果房子没有涨,贷款买了这套房。里里外外总共亏损4.7万的利息以及4.6万的利润,大约是9万多。

按照这套房是143万来算,每年如果不涨6.5% 就意味着亏钱。

房价需要在买后,四年涨26%才能真正收支平衡。

但这还不是最终的结果!

4

租金虽少,也是钱

按照上文中,我们测算的数据,每年的涨幅至少达到初始购买金额的6.5%,才能平衡,这个前提是房子从入手到卖掉,完成无收益状态。

从入手到出手0出租无收益的情况有,但不是绝对。更多的是交房即出租,或者二手房直接过完户就出租。

按照易居发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》来看,不少城市都在2%以上,有些可以达到3%以上。

我们以平均2%为例,综合上等收楼或空租期,每年实际带来回报按照1.5%来计算,每年房产的实际需求涨幅为6.5%-1.5%=5%。

实际大约4年需要有20%的涨幅,即以1万一平,143万的房产为例,每年每平方涨500,4年后涨到12000元一平方以上,总价171万以上即可盈利。

同时,因为你投入的本金是固定的,贷款是固定的。所以,你的盈亏比例也是以购买时的基础为固定的。但房租是浮动的,而且大环境还是上涨的。

所以,实际成本可能更低。

5

结尾

这篇文章的计算方法,并不算精准,但参考意义还是有的。

很多长辈总觉得贷款买房利息恐怖,资金成本高,压力大。要么全款要么不买。总觉得现金拿在手里最为踏实。

但通货膨胀和GDP的增长,不等人。

人民币的贬值速度在我看来,和人均收入的变化有更为直接的关系。

当这个社会的财富增长的速度达到一定值,人民币的消费力也在随之贬值,那些不属于你的财富不会经过你同意,就会推动者物价的上升,以及人民币的贬值。虽然你觉得你的收入跟不上,但不代表别人跟不上。

不敢说所有的城市房价和物价体系挂钩,但至少,大部分城市是有明显关联的。

房价根本不顾及你的收入,在财富面前,在经济面前,普通人只有顺从。

虽然“房住不炒”是个大趋势,但房价跌而不涨,怕是不大可能。

我们不提倡炒房,但我想,没有人跟自己的钱过不去。

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