小区的确在“衰败”,但会越来越值钱

城市战争2019-06-12 18:36:46


咦?这标题不是自相矛盾吗?


最近有一篇网络热文《当小区难以挽回地走向衰败》,很多人看了之后觉得醍醐灌顶,倒吸一口凉气,惊叹房地产市场居然存在一个如此大的坑,摘选一段文字如下:

现实中很多小区会陷入这样的恶性循环:物业服务质量下滑 —> 拖欠物业费 —> 物业继续恶化,逐渐突破能正常运转的底线:


1、绿化带杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化。


2、暖气温度不达标,取暖费和物业费一样陷入恶性循环。


3、楼道等公共空间被私自占用甚至封闭。


4、门禁虚设,街道免费重新安装单元门后又被嫌麻烦的业主破坏。


5、垃圾处理不及时,打扫和清洁处于半瘫痪状态。


6、电梯接近寿命极限,且无法给出更换方案。


01


既然所有小区都无可挽回地走向衰败,那是不是意味着只有购入一手房才是有价值的,而且要在它衰败之前赶紧脱手?


我的回答是,关键是看你如何定义“衰败”?是指小区内部的衰败还是外部的衰败?


上述网文中提到的小区绿化无人打理、垃圾遍地、楼道占用、物业服务质量下滑等现象,的确是一种“衰败”,而且这种衰败是不可逆的,因为任何商品或者说物品都会折旧,即使你购入的是卡地亚钻戒或者深圳湾顶级豪宅,也不例外。


更重要的是,中国的物业费没有市场化,物业费一旦被确定下来,基本就会伴随终身。任何小区,甭管你是普通住宅还是豪宅小区,想让物业费跟着物价变化一起调整,几无可能,因为要调整物业费或者动用物业维修基金,需要很多繁琐的程序,别的不说,单就召开业主大会、成立业委会这两点要求,就难倒了99%的小区。


例如,北上广市中心很多小区的物业费10年前就是两三块,到今天还是两三块,而同期社会平均物价翻了好几倍,我听过不少资产千万级的业主,为了小区大堂夜间要不要开空调争得不可开交,你说这些小区的物业服务能好到哪里去?


02


说了这么多,其实可以归结为一句话,任何小区的物业管理都是不保值的,几乎一定会走下坡路的,但我很想问各位一句,物业服务真的有那么重要吗?


没错,国人已经习惯了花园洋房、封闭式小区,无论是北上广深还是犄角旮旯的小县城,但凡是个一手楼盘,通常都是封闭式管理的,通常都有花园和泳池的。


但在国外,无论是纽约、东京还是伦敦,有围墙、有花园的楼盘,通常是超级豪宅才有的待遇,而绝大部分普通住宅楼都是直接矗立在马路边的,就连巴菲特的房子也不例外,这种房子根本谈不上有多少物业服务,那难道这类房子就没人要吗?


当然不是,这些物业服务少得可怜的房子,要涨一样涨。


事实上,从市场的反馈来看,房子之所以值钱, 不在于房子本身和物业服务水平咋样,而在于它捆绑的城市资源咋样。随着时间的推移,前者一定会走下坡路,而后者会不断升值,除非经济增长停滞了。


举个例子,广州番禺有很多现代化的超级楼盘,但今天来看,这些小区的房子和10多年前相比,折旧明显,衰败气息也扑面而来,但和10年相比,它的价格却翻了好几倍,什么原因?


小区内部的确在衰败,但小区外面的世界没有衰败啊,而且在飞速进步。比如地铁7号线开通了,万达广场开业了,万博商务区建成了,配套的学校成熟了,再加上广州经济增长了,越来越多的人口涌入番禺……这些利好因素完全对冲了小区折旧的负面因素,并拉动房价上涨。


再说了,北上广深中心城区那些所谓衰败的“老破小”,在升值幅度上,何曾亏待过它的业主?


03


你看,在决定房价的多个变量中,小区本身的“衰败”其实没那么重要,更重要的是它依附的城市资源有没有衰败。


因为我们本质上购买的不是房子,而是各种城市资源组成的资产包,这才是房地产的根本。所以,我们更应该关心的不是小区内部的世界,而是小区外部的世界。假设一个小区内部的环境越来越好,但它配套的城市资源在走下坡路,这种房子是不能买的。


很多时候,有些小区越旧,它的配套反而更好,因为教育、医疗、文化这些资源,需要时间的沉淀才能变好,想一想,为什么广州最好的小学都在越秀区呢?


有个朋友在上海市中心买了套上世纪70年代的房子,那小区要衰败有多衰败,连物业费都不用交,但他买入的单价近7万,面积还不到50平米,租金却达到了8000块,为什么这么值钱?


很简单,他买入的不是房子,而是上海的城市资源。


当然,我的意思不是说物业服务不重要,我不否认它非常影响居住体验,但很多人没意识到,良好的物业服务更像是一种锦上添花的奢侈品,有当然好,没有,其实也可以接受的:绿化差点就差点,垃圾多点就多点。唉,房价那么贵,相比上班近、学校好,这些都不是事儿。


再想一想,一个社区既然选择了封闭式管理,就等于是把围墙内部的环境私有化,而这个东西的维护成本是很高的,它需要持续高投入的物业管理和较高的社区自治能力,但这两点,我国绝大部分小区是不具备的。


说句可能不好听的,要想维系高品质的物业服务,只有两个选择,一是把物业费涨起来,另请大品牌房企的物业公司来管理。


二是干脆把围墙拆掉,将小区内部道路还原为市政道路、小区绿化还原成公共绿化,让政府来管理好了。东京、纽约有很多独立屋就在马路边,也没见多么乱。


一句话,真正值钱的不是小区内部的物业服务,而是小区外部的城市资源。后者是城市的公共产品,前者是富人的个性化消费,你不能对个性化消费有太高要求啊。


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