万科要“抛弃房地产”,今日大跌!发生了什么?

刘晓博2018-07-03 01:26:15

 

629日,万科召开2017年度股东大会,会上传出了一个令人吃惊的消息:万科要“抛弃”!

 

根据公开报道,万科领导层在会上有如下值得关注的表态:

 

1、万科董事会主席郁亮说:十年后万科还是房地产公司的话,应该是比较惨的。我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。方向是明确的,路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少,商业占多少。但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

 

2、郁亮还说:养老地产这个词我是不赞成的,万科做的是“养老服务”,而不是地产,用地产的方式做养老服务是错上加错,换个方式卖房子我们不干的。老百姓需要的是养老服务,不是养老地产。很多人请我们去做养老地产,我们都拒绝了。养老是个大业务,哪怕现在还没有合适的商业模式,但我们仍会花很多的精力去把这个业务做好。

 

3、万科总裁祝九胜说:万科坚持以人民美好生活为中心,打造生态化平台,万科服务场景大大小小16种以上,传统的业务开发之外,围绕不动产打造新的经营场景。

 

从上面的表述来看,万科已开始跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上,已经定位为“美好生活的服务商”(此前是“城市配套服务商”),还准备删除各地分公司名称里的“房地产”字样。

 


上图是我在“天眼查”上随手检索出来的万科子公司的名称,“房地产”三个字出现频率的确比较高。用不了多久,这三个字就会被批量删除。

 

那么问题来了:万科为什么要“抛弃房地产”?急于把开发商的标签,换成“美好生活的服务商”?

 

下面是我个人的理解和分析:

 

第一,开发商以及房地产行业的名声不好,被玩坏了。

 

ZQ很早就有一个比喻——房地产是“夜壶”,用的时候拿出来,用过后就踢到床下去。

 

这就是行业的现状。虽然中国首富排行榜上,房地产商仍然“星光闪耀”,他们每年的生意动辄千亿、数千亿,但“江湖名声”已经坏了。比如我们冰清玉洁的大A股,早就封杀了地产商的上市之路,把他们统统赶到了香港,以示划清界限。至于债券市场,也动不动就对开发商说不。

 

既然房地产行业的地位、开发商的身份都“不佳”,那么为什么还要顶着这顶“X帽子”呢?房地产企业都在谈转型,在这个时候给自己一个新定位、新头衔,正当其时。

 

第二,仅仅依靠“建房子—卖房子”,利润率越来越低,风险越来越大。

 

过去这些年,成功的开发商共性是:敢于负债、敢于做大,快速开发、快速周转是最大的秘诀。但这一模式也遇到了越来越大的挑战,比如政府限价。

 

一方面,拿地成本在上升,土地拍卖中常常“人脑子打出狗脑子”。高价拿地之后,是不断上升的融资成本,以及越来越严厉的限价、限贷、限购。如果一个开发商规模不够大,没有点“东边不亮西边亮”的腾挪空间,极有可能被一两个项目搞死。

 

当年国产电视机大战最惨烈的时候,曾受邀赴一个厂家的饭局。那顿饭吃了N千元,厂商的老板透露,一台彩电的利润不如一条牛仔裤。于是桌上的宾客都很惭愧,因为这顿饭竟然吃掉了200多台电视机的利润!

 

房地产商的利润,未来会不会也像国产家电、手机那样微薄?看起来,是有这种风险的。

 

2015年、2016年,A股上市房企的平均净利润率只有9.69%9.73%2017年好不容易遇到一个“大年”,也不过11.7%。注意,这是A股里上市房企的利润率。如果全行业平均,会低很多。

 

而白酒行业在2017年,即便是全行业平均,净利润率也达到了18.2%

 

至于上市房企的负债率,在2017年就进一步攀升至78.82%,创下2005年以来的最高点。

 

“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”,成为当前房企必须面对的行业特征。所以,焦虑是普遍的,是全行业的。

 

第三,房子是“硬件”,“客户服务”才有想象空间。

 

最近小米正在筹备发行上市,关于小米的估值,市场有很大争议。争议的焦点是:小米到底是,还是互联网公司。

 

说白了,如果小米只有手机、电视这些产品,那么它做得再好,也是一个硬件公司。硬件公司在资本市场上是没有多少想象空间的,天花板非常低。如果一家硬件公司能证明,自己除了手机(电视)质量过硬、有庞大的市场占有率,还能通过互联网服务获取高比例的收入,那么它的估值就会高很多。

 

在华尔街,硬件公司的市盈率往往不过15倍,而互联网公司的市盈率往往会给到3060倍。

 

郁亮多次带队到腾讯、阿里、小米学习过,他肯定能明白“硬件收入”和“”对TMT企业的不同意义。用这个思路来看房地产,就会得出一个显而易见的结论:卖房子的收入,相当于“硬件收入”;而通过出售房子,获得了大量客户,围绕客户做增值服务,这种收入就类似于“互联网服务收入”。

 

所谓“美好生活的服务商”就是为“买房客户”提供更多有附加值的服务,相当于腾讯在游戏里,把装备卖给游戏参与者一样。这种钱,才来的容易、长远。

 

当一个信用良好的开发商,通过自己的优质房子、优质物业服务,跟业主拉近关系之后,其实在某种程度上就成为了业主的“管家”。当信任关系建立后,各种高附加值的服务就可以展开,比如居家养老、居家托幼、社区场景下的理财、消费服务等。

 

所以,万科不会真正抛弃房地产,房地产是万科的“流量入口”。但万科更希望通过这个入口,打开一个全新的世界,最终实现转型。

 

其他开发商会跟进吗?肯定会。但“美好生活的服务商”的基石是信用,是良好的服务。想做的企业很多,能做到的必定凤毛麟角!


今天保险、银行、证券、煤炭、石油、房地产等权重股集体大跌,带动上证指数一度大跌了将近90个点,最终报收于2775点。地产股里,保利、华夏幸福、万科领跌。万科跌幅超过了7.3%。


为什么权重股大跌?因为中美博弈中关键的一天(7月6日)即将到来,市场需要释放一下对“不确定性”的担忧。而对地产股来说,又存在“货币棚改”政策调整的利空,需要继续消化。





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