丧失价格掳掠后,历史转折中的南龙湖!

郑州楼市2018-05-23 00:05:05


△此音频大小为10.98MB


很多人,一看到南龙湖三个字就心想,米宅又要开启“无脑黑”模式了。


今天,我们不吹不黑,来理性地聊一聊当下的南龙湖。


因为,当下的南龙湖,正处在一个全新的历史转折期。


1


靠价格掳掠,南龙湖完成了资本的原始积累。


回望过去的2016-2017,这两年应该是南龙湖过的最滋润的两年。


这是2017年初的郑州大南区房价结构图。



通过这张图我们会发现,由于主城区的一波房价跳涨,导致南龙湖和主城区的房价达到了30%以上的价差。


同样,也是由于主城区的一波跳涨,很快进入全面模式。


于是,在高房价和严限购的倒逼下,越来越多的买不起房或者没有购房资格的客户开始涌入南龙湖。


也正是在这波客户的倒逼下,南龙湖的房价快速跳涨,从9字头,一路逆势涨到1万+,甚至个别项目从8字头直接干到了万字头;不仅价格暴涨,成交量也在快速上涨,2016-2017年,南龙湖的商品房成交量,几乎能覆盖前面连续3-4年的总成交量。


南龙湖的诸多项目也卖的风生水起,活的相当滋润。如果你那个时候去南龙湖看房,你会发现曾经风风火火带你看房的龙湖大妈,也开始变得倨傲起来。


2011年就已成名的南龙湖,区域定位从跌落到商贸物流城,客户结构从顶豪跌落到绝对刚需,产品配置从别墅时代快速滑向高层时代,久经波折,艰难前行了5年。


万万没想到,最终还是靠着30%以上的价格掠夺,就是靠着不限购的政策掳掠,完成了资本的原始积累。


2



地王来了,南龙湖也尴尬了。


风驰电掣的南龙湖在2018年春节前夕的那个冬日,登顶了。


2018年1月22日,南龙湖土拍出现5连刷事件。


南龙湖,5块扎堆聚集在绕城高速以南,祥和路以北的土地集中入市,五次刷新地价纪录,楼面价突破7000+。


五连刷土地▼



正商虎口夺食,拿下其中3幅土地,成为本次土拍的最大赢家。


有人说,这是南龙湖房价全面进入1.3万时代的开始。


其实,在我看来,这是开始,更是结束!


本次土拍,宣告着南龙湖低价红利的时代彻底结束!


上面已经说过,南龙湖从2013年开始,就是靠着低价红利来掳掠刚需客户,这种掳掠在2016-2017年达到了顶峰。


因为它不仅价格低,而且还不限购。


但是,现在的南龙湖,首先早在2017年5月份就已经限购,从政策上来说,优势不再!


而从价格上呢,我们再来看看现在的郑州大南区的房价结构——



一方面,因为限价的原因,市区的三个板块的房价维持在了原地,而另一方面,南龙湖的房价反而跳涨到了11000,两者之间的价差缩小到了10%-15%。甚至,南龙湖几乎要逼平主城近郊的二七运河新区!


也就是说,在政策优势丧失之后,南龙湖也逐步丧失了价格优势!


在这个节点,如果你是一个刚需,在市区买不起房,跑到南龙湖,依然买不起!


地王来了,价格涨了,核心优势也丧失了,南龙湖的低价掳掠时代也随之告别!


3


此时的南龙湖,站到了历史的转折点上。


幸运的是,这已经不是南龙湖第一次站在转折点上,单论转折,南龙湖拥有丰富的经验。


2003年,南龙湖从荒蛮的普通镇蜕变成一个左手大学,右手别墅的宜居教育城


但很快,宜居教育城变成了商贸物流城,华南城来了、批发市场来了、物流园区来了、郑新路上呼啸的大车也来了……


2011年,南龙湖从高价滞销的别墅区,又快速滑向低价跑量的刚需聚集地;


但如今,限购了、地王来了、价格涨了,政策优势和价格优势统统丧失,吸引刚需的差价不复存在……


2018年,南龙湖又要再次迎来历史转折,该往哪走?


第一,南龙湖很可能会迎来一和客户升级,这是市场的倒逼。


上文已经说过,南龙湖即将逼平市区近郊的房价。


在市区买不起房的人,跑到南龙湖,很可能也买不起。同样在南龙湖,能付得起11000-12000的均价的人,也能买得起二七运河新区,或者咬咬牙还能牺牲面积买得起管南。


那么,这群人凭什么要选择距离更远的南龙湖?


唯一可能的原因就是,同等价格,在南龙湖能买到容积率更低、居住密度更低、社区氛围更好、还有精装修的更高品质社区。


那么,这就必然会倒逼着南龙湖的新入市项目要进行一波品质升级和客户升级。


用距离来换品质!


第二,南龙湖这波品质升级,将集中在年初的地价五连刷区域。


区域图▼


首先,这里距离主城区更近,距离郑东新区仅19公里,车程30分钟。这是南龙湖版块内距离主城区最近的区域。


其次,这里又和龙湖镇刚需聚集的其他区域有一定的距离区隔,郑新快速路区隔了浩创,祥和路区隔龙湖锦艺城,双湖大道区隔了华南城。这是一块独立在南龙湖刚需聚集区之外的纯粹区域。


最后,这块区域的整体指标偏舒适,容积率都在3以内,而且取地的房企全都是一线房企,有本土领衔的正商,还有雅居乐和初入郑州的龙湖地产。指标统一,大牌聚集,就更容易塑造有凝聚力的品质住区。


距离更近,独立于外,品牌扎堆,指标舒适……这片五连刷区域,将担当起整个南龙湖的品质升级和区域转型。


事实上,已经有人率先而行!


在年初土拍中,正商已经虎口夺食一般,抢下5宗土地中的3幅,用压倒性的规模优势,去重仓这片区域。


正商兰庭华府是五连刷区域里第一个入市的。


在这个项目上,看到了正商升级了南龙湖的品牌体验中心,第一次的全面展示正商在人文居住社区上的诸多探索。



这也是正商在北龙湖之外,第一个尝试新中式风格产品线的区域。


这个项目还全屋赠送中央空调,甚至洋房地下室也将全屋精装,附赠新风系统,全屋地暖,断桥铝三层中空玻璃……这是南龙湖第一个高品质的精装社区。


重仓规模、立面升级、精装升级……正商似乎希望用诸多“第一”,促进这一波的品质升级和区域转型。


4


屡经波折的南龙湖,又一次站到了它的历史转折节点上。


价格优势已失的市场现状,倒逼着它去进行品质升级,以期让客户用同等的价格,在这里能买到容积率更低、品质更好、居住氛围更高的项目和社区。


五连刷区域有可能一改南龙湖之前的颓势,凭借更近的距离优势,更纯粹的区域氛围,更舒适的社区指标,更扎堆的品牌房企,成为品质升级的区域担纲。


让我们拭目以待吧!


头图来源:视觉中国



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作者:葫芦娃丨审稿:米fan丨值班留言:米fan

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