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爱卡汽车2019-07-06 05:10:43


自2017年11月3日,深圳建设银行推出“按居贷”以来,广深两地银行参与住房租赁市场的热情高涨,动作频频,且探索程度不断加深,涉及范围不断扩大。同时,企业也在不断探索新的资产变现渠道,2017年12月1日,招商蛇口发布公告称,首单储架式长租公寓CMBS(抵押贷款证券化产品)计划获批发行,总额不超过60亿。在政策的助推下,租赁市场的资金困境似乎有望得以解决。


一.

广州工行提供5000亿授信资金,

全方位提供融资支持

自2017年11月3日,深圳建设银行推出“按居贷”以来,广深两地银行参与住房租赁市场的热情高涨,动作频频,且探索程度不断加深,涉及范围不断扩大,租赁市场的资金困境似乎有望得以解决。


2017年11月16日,中国工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》,将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元的授信资金支持;首批50亿资金已于11月20日落实,用于支持广州首单全自持住房租赁项目——广州科学城项目。


此次工商银行不仅为承租方提供租房贷款,更尝试为住房租赁产业链条的各参与主体提供贷款支持。首先,工行为国有租赁平台公司的投资、建设和运营管理全方位提供资金支持;并与住建委探索设立“租赁住房专项扶持基金”,为住房租赁协会成员提供开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等一系列金融服务。其次,支持建设广州市房屋租赁信息服务平台,为房源供应单位、中介机构、个人业主及承租人提供配套金融服务。最后,针对承租方的租赁贷款,工行推出“租e贷”用于支付房屋租金,支付标的不局限于签署合作的长租公寓,也包括政府公房、商品房等不同房源。


二.

政策、市场已就绪,租赁机遇在望

建立长效机制是房地产发展的主基调,通过多主体供给、多渠道保障、租购并举等方式使住房回归居住属性是城市重要发展目标和房企探索方向,而抑制增量市场的投机属性,激活存量市场的潜力成为其中重要一环。目前无论是政策环境还是市场环境,租赁市场都正迎来全新发展机遇。

 

1、政府大力扶持,利好政策频出

我国租赁政策由来已久,早在2015年年初,住建部就已下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,计划用三年时间健全租赁市场,直到2016年5月,国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》后,各地纷纷跟进,租房利好政策不断。在具体落实上,一方面政府增加推出租赁用地,用集体土地建设租赁住宅,增加租赁土地供给;另一方面,鼓励银行等金融机构提供资金支持,并推进REITs、ABS、CMBS等产品的发行,促进重资产的统一变现,实现资金流动。


土地成本占据住宅成本的最大比重,为了控制租赁住宅的土地成本,上海、杭州等地以低价推出100%自持租赁用地,以周边参考楼面价的1/5出让纯租赁地块,降低租赁持有成本。此外,国土资源部和住房城乡建设部根据地方意愿在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。北京于2017年起将在五年内供应1000公顷集体土地用于租赁住宅建设,广州、南京等地也在加紧赶制实施细则。在政策上,政府不断扩大租赁用地的供应渠道,合理控制土地成本。


图:截止11月30日上海100%自持租赁用地


2、银行加入租赁大军,

资金问题得到突破性进展

由于前期投入大,盈利周期长,房企发展租赁住宅存在较大资金压力,其扩张规模和速度都受到不同程度的影响。为解决发展租赁的资金问题,对租赁的金融支持始终贯穿政府的相关政策和指导意见。首先在融资方式上,2017年以来,租赁物业资产证券化发行的频率和数额较往年都有较大幅度的增长,截止目前,魔方公寓、自如、新派公寓以及保利地产、招商蛇口5家自持类公寓已发行5个证券化产品,企业借此实现套利,增加资本的流动性。

 

政府也一直鼓励银行等金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度,向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。但从建设银行推出“按居贷”到工商银行对广州租赁参与主体提供5000亿授信资金,银行开始尝试并深入探索对租赁市场参与的可能性。


深圳建设银行使得开发商提前收回不超过5年的租金收入,加快资金回笼,减少资金沉淀。在不到半个月的时间里,工商银行在广州宣布深入到租赁市场的产业链条,从租赁住宅的开发、运营、退出等方面提供全方位融资支持,虽然此次还只是针对国有企业,但对租赁市场的发展和扩张却有着重要意义。在首批合作中,工商银行与广州越秀集团及珠江实业签署战略合作协议,致力打造“金融+地产+运营”合作新模式,为其提供开发建设、项目运营、资产盘活、后期退出等一系列金融服务。


随后,建设银行广东分行提出投入2000亿元的租赁专项资金,联合33家房企推出300万套租赁房源,首期200亿资金将用于支持租赁住房开发建设及开展住房租赁相关资产证券化业务。不到一个月,银行参与租赁的方式不断创新参与程度也愈发提高,就广州一座城市已有7000亿的授信资金,租赁市场有望迎来跨越式发展。


三.

 户籍问题难解决,租赁长期存隐忧

短期来看,银行资金的注入有可能推动租赁市场的繁荣,但长期而言,如果户籍制度下的资源分配方式得不到改善,买房与租房的矛盾依然存在,租房的长期性依然存疑。由于教育、医疗等优质资源供给的稀缺,目前国内均按照户籍来分配资源。在资源聚集区域,拥有住宅产权的人所享有的资源远优于没有产权的人。对此,广州开始探索“租购同权”,租房与买房享有同等权利,但从目前结果来看,成效甚微。产权和资源分配的分离短期内也难以实现,租房对于居民来说也只是短期选择。


此外,随着广州工行和建行都将个人房源纳入其中,租房贷款的套利风险加大,防止存量贷款流向增量市场也成为租赁发展的重要考验。


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