一轮成交,溢价率不到0.1%!杭州新政后首宗无需现房自持宅地出现了!

快房网张康康2017-06-19 20:07:14

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文 | 都市快报记者 张康康


不知是应该额手相庆,还是应该奔走相告……


因为从今年4月施行土地竞拍新政以来,杭州终于出现了第1宗未到70%封顶溢价,和无需自持的住宅类地块。而且,溢价率甚至没有到50%,也就是说,连现房销售都没有触及


土拍结果如下:


今天下午,位于临平山北的余政储出〔2017〕8号商住地,经过一轮竞价,由越秀以总价132171万元竞得,折合楼面价8513元/方,溢价率仅0.09%。


相比之前,整个竞价场面,透露着一股谨慎的气氛,仅6家房企到场(德信、上坤、荣安、景瑞、越秀、招商等)。据悉,报名阶段的最高报价132151万元,仅比起价高出100万元。


加价幅度,也比较谨慎。首轮,越秀仅加价20万元。意外的是,这个价格直接成交了,溢价率仅0.09%,成交地价8513元/方。


从溢价率结果看,完全可以得出这样的结论——杭州土地市场开始降温了!再不济,至少也可以说:杭州楼市冷热不均,郊区板块的土地热度,明显低多了。


地块示意图,来源:浙报地产传媒研究院


这样的结论,当然不能算错。


但从实际地价角度看,现在说土地市场降温,似乎还言之过早!


8513元/方的地价 相比去年已经暴涨66.5%


因为,这个地价,其实真的不算低。


首先,起价就已经创造了板块新高。


地块出让面积77631方(约116.4亩),容积率2,建筑面积15.5万方,起价132051万元,折合楼面起价8505元/方。


此前,临平山北的最高地价纪录,由多年前的莱茵知己所创造,成交地价5435元/方。去年底,安徽置地竞得的万宝城北地块,地价也仅5113元/方。


如果与去年底相比,短短半年时间,临平北地价已经暴涨66.5%。


其次,临平北地价已经超过下沙北。


6月5日,下沙大学城北商住地,达到70%封顶溢价,锁定最高地价9644元/方。当然,下沙大学城北地块,需要自持41%,真实地价并不低。


第三,目前临平北二手房实际成交价格在12000-15000元/方;新房在售价格约15000元/方。


当然,参照杭州其他板块的地价与房价对比(地价基本与房价持平),临平北确实差强人意!


高起价、高总价、高容积率决定低溢价


那么,为什么山北地块的溢价率不高呢?原因其实也很简单!


8505元/方的起价太高了,超过了下沙大学城北,甚至接近了三墩北起价(起价1万/方出头)。


其次地块总价太高,光起价就已经高达13亿元。第三,地块容积率不低,高达2.0。


另外,地块所在板块是杭州传统的郊区板块,具体位置(蓝庭南侧),距离地铁和万宝城也较远。


从某种角度看,这个高起价就已经把溢价空间,提前占据了。如果起价定的低一点,比如5000左右的起价,溢价70%也是可以达到的。所以,这只是个数字游戏而已。


临平北的配套原来越完善


当然,我们也不能否认,临平北正在变得越来越好。


去年这波火热行情后,临平北的高库存,已经消化的七七八八,而且配套也越来越完善。


比如,临平首个真正意义上的商业综合体万宝城,已于今年开业,填补了商业配套方面的缺失。


万宝城效果图


当然,地铁也是少不了的。2022亚运会前,杭州要实现1-10号线全开通。其中的9号线,就经过临平山北,并设有三个站点。


地铁9号线示意图


还有“三路一环”交通工程——秋石快速路、石大快速路、东湖快速路余杭段以及临平换线快速路,预计2018年建成,互通市中心半小时交通圈(已开工建设)。


与临平山北直接相关的秋石快速路余杭段,西起秋石快速路,东至09省道,将提升改造为高架+地面主干路的城市快速路,进一步拉近与主城的时间距离。


明显加强山北和山南联系的星河路隧道,也已通车。


临平“三路一环”提升改造工程


编辑:浅眠

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